השקעה בנכס מניב – המדריך המקיף לניתוח רווחיות נכסים

נדל"ן דורש מספר חישובים קריטיים שעלינו לקחת בחשבון טרם ההשקעה בנכס, נדל"ן מניב ומסחרי רק בעזרת חישוב של ארבעת הפרמטרים האלה תוכלו לנתח את רווחיות הנכס הפוטנציאל שאתם מתכננים לרכוש, מעולם לא ביצעתי השקעה בנכס מניב או השקעה מסחרי מבלי לבדוק את ארבעת הפרמטרים הללו.

1. הכנסה ברוטו – הכנסה משכר דירה או מכונות כביסה פרטיות וכו
2. הוצאות – הוצאות נלוות על הנכס
3. הכנסה נטו – הכנסה נטו של הנכס לאחר הוצאות נלוות
4. תשואה – חישוב שיעור ההיוון של הנכס

הנוסחה פשוטה: יש לחשב את הכנסות הנכס המסחרי, את ההוצאות של נכס ואז יש לכם תמונה ברורה של הרווח התפעולי של הנכס המניב

רק עכשיו כשיש לכם תמונת מצב ברורה בכל הנוגע למדד הרווחיות של נכס המסחרי אתם יכולים לדעת מהי ההצעה שאתם מתכננים להציע לבעל הנכס העכשווי.

הרי לא הייתם קונים עסק מבלי לדעת כמה הוא מכניס, כמה הוא מוציא וכמה הוא נטו מרוויח… נכון?
אותו הדבר חל לגבי השקעות, אתם לא תרכשו נכס מבלי לדעת את הפרטים הללו.

בהשקעה בנכס, אלא אם כן אתם סוחרים שקונים בזול ומוכרים ביוקר…
הפרמטרים החשובים הם:
• תשואה
• תזרים מזומנים
• היוון

נגיד שביצעת השקעה בנכס מניב או מסחרי בסך 1,000,000 ₪, והנכס הזה מניב 10,000 ₪ לחודש. התשואה שלך היא 12% לשנה (ברוטו).

אבל, השכירות החודשית של הנכס הנ"ל היא סה"כ 5000 ₪ לחודש, התשואה שלך היא 6% (ברוטו), וזה כנראה יהיה בזבוז של זמן לנסות לשאת משא ומתן על נכס שמניב תשואה זעומה כול כך.

הגיע הזמן לגשת לניתוח רווחיות של השקעה בנכס מניב ומסחרי:

שלב 1 – בדיקת תזרים מזומנים

אל תסתמכו על בעל נכס שאומר לכם בעל פה את סכום השכירות החודשית של הנכס. משפטים כמו "מה אתה לא סומך עלי" אין להם מקום בעסקים, לא, אנחנו לא סומכים על אף אחד אנחנו סומכים אך ורק על המספרים בפועל ולא על מילים חסרות ביסוס נ-ק-ו-ד-ה.

תסתכלו על החוזים עם הדיירים וככה תוכלו לראות כמה באמת הנכס מניב.
קשפלואו, זה הגורם החשוב ביותר כשזה נוגע להשקעות.

חשוב שתוודאו את ההכנסה מראש, אל תיפלו למניפולציות רגשיות ותעבדו מחושב למול מספרים ועובדות בלבד. אם לא תעשו זאת, אתם תאלצו לוודא את המספרים לאחר חתימת החוזה ובנסיבות פחות נעימות, ואז, זה כבר יהיה מאוחר מידי. לכן הזמן הכי טוב לבדוק את החוזים וההכנסות, זה עכשיו.

החישוב הפשוט הזה, יאמר לכם האם שווה לכם להשקיע עוד זמן על הנכס הזה.

סוגי ההכנסות שיש לבדוק תרם סגירת העסקה הם:

– תשואה שנתית: סך ההכנסה שהנכס הניב ב-12 חודשים האחרונים.

– תשואה פוטנציאלית – סך ההכנסה שהנכס יכול היה להניב ב-12 חודשים האחרונים, זאת במידה וכל היחידות במבנה היו מושכרות (100% תפוסה) ובעל הנכס יכול היה לנצל את כל הזדמנויות ההכנסה.

במקרים כאלה עליכם לאמת את כל המידע שהבעלים מספק לכם אודות ההכנסה של הנכס.

ניקח לדוגמא בעל נכס שמפרסם נכס עם הערכה גסה של 10,000 ש"ח שכירות חודשית,
אם שכ"ד האמיתי הנוכחי הוא 9,450 ש"ח במקום 10,000 ש"ח, זה אומר שהמוכר סטה ב-550 ש"ח בחודש, לא נורא נכון? מאוד נורא! מדובר ב6,600 ש"ח שיכולת להרוויח ולא הרווחת בפועל כל שנה!!

כשמוכר לא מפרסם את ההכנסה משכ"ד או נותן הערכה גסה בעל פה, זה מה שקורה בדרך כלל.

לכן עליכם לבקש העתקים של חוזי שכ"ד מול הדיירים המתגוררים בנכס, עלינו לחשב מקורות הכנסה נוספות, כמו מכבסות פרטיות שבבעלות בעל הבניין, חנייה, שילוט לפרסום לכיוון הכביש, ועוד

שלב 2 – חישוב הוצאות נלוות של הנכס

במוקדם ולא במאוחר, תוודאו מה דרוש על מנת לנהל את הנכס.
לפני, לא אחרי שאתם רוכשים את הנכס.

ניקח לדוגמא הוצאה נלוות לחברת ניהול נכסים במקרה בו הנכס שרכשתם רחוק ממקום מגורכם.
הרבה משקיעים שמתעניינים בהשקעה בנכס מניב ומסחרי חושבים שהם יכולים להעסיק חברה לניהול נכסים אחרי שהם רכשו את הנכס, ואז הם מגלים שהחברה לוקחת מהם הון-תועפות, ושהנכס כבר לא רווחי בגלל שהחברה לניהול נכסים, גוזלת את כל המשאבים… 

לצורך חישוב ההוצאות של הנכס ניתן להסתכל בדו"ח רווח / הפסד של הנכס.
בדו"ח רווח / הפסד של הנכס יש לכם את כל ההוצאות שהנכס הוציא במהלך השנה האחרונה.
וככה אתם יכולים לקבל תמונה ברורה, של כמה כסף הנכס יוציא מהכיס שלכם בעתיד.

ההוצאות שניתן למצוא בדרך כלל הם:
– שיפוצים ותחזוקה
– שירותים
– מיסים
– ביטוח
– הוצאות בלתי צפויות.

שיפוצים ותחזוקה – יש מוכרים מפוקפקים שינסו לשכנע אתכם שעלויות השיפוצים והתחזוקה ירדו במשך הזמן, שקר גמור עלויות של שיפוצים ותחזוקה רק עולות עם הזמן, לא יורדות.

שירותים – אם אתם חושדים שבדוח רווח / הפסד השירותים אינם מציאותיים, אתם יכולים ליצור קשר עם החברה שמספקת את השירותים השונים למבנה, ולשאול אותם מהי עלות השירותים לשנה האחרונה…

מיסים – המיסים לא נקבעים על ידי המוכר ולא ניתן לשחק איתם, אי אפשר לעבוד עליכם כאן.
וודאו פעמיים עם נציג מס ההכנסה באזור הנכס רק ליתר ביטחון.
לצורך צפי תשואה עתידית ותשתמשו בנתונים מהשנים הקודמות בדוח הרווח והפסד, על מנת לנסות לחזות את השנים הבאות.

ביטוח – ביטוח משתנה מחברה לחברה, אני ממליץ לכם לפנות לכמה סוכני ביטוח, ולבקש מהם הצעות על הנכס אותו אתם בוחנים, ולהשתמש בהצעה הטובה ביותר, כנתונים לתחזית ההוצאות.
הוצאות בלתי צפויות – בדיוק כמו שזה נשמע, אלו הם הוצאות שאינם צפויות.

מעלית שהתקלקלה, שטיחים, גגות, מדרגות ועוד…
במידה ואין סעיף כזה בדוח רווח / הפסד, זה אומר לנו מספר דברים. או שהבעלים לא משקיע בנכס כלל, וזה אומר שמצבו גרוע, או שהבעלים לא טרח לדווח על הוצאות שכאלה.

שלב 3 – חישוב הכנסה נטו
בכדי לחשב את נטו הכנסה, יש להפחית את ההוצאות מההכנסות.
הכנסות – הוצאות = הכנסה נטו.

זכרו שהמספר הזה, זה לא הרווח שלכם מהנכס.
והוא לא כולל את תשלומי המשכנתא שיש לכם במידה שאתם משלמים משכנתא, יש לחשב את העלויות של ריבית המשכנתא שלכם והתשלומים למשכנתא לשנה.

שלב 4 – חישוב שיעור ההיוון של הנכס (התשואה השנתית שמניב הנכס)

האמת, זה נשמע הרבה יותר מסובך ממה שזה באמת.
בפשטות: שיעור ההיוון = הכנסה נטו / מחיר המכירה.
או, מחיר המכירה * ההכנסה נטו = שיעור ההיוון.

ניתן לחשב את שיעור ההיוון, גם אם אין לכם עדיין את מחיר המכירה.
יועץ טוב לדעת מהו שיעור ההיוון של השוק.
אם לא, הוא יכול לעזור לכם לחשב את שיעור ההיוון של השוק,
וזה כל מה שאתם צריכים לעשות.

איך מחשבים את שיעור ההיוון של נכס נדל"ן?

שיעור ההיוון של הנכס מודד למעשה, עד כמה מהר ההשקעה תכסה את עצמה.
אז אנחנו נחלק את ההכנסה נטו שלנו, בשיעור ההיוון.
ואם נעשה זאת, נקבל את המחיר שאותו אנו צריכים להציע למוכר.

לדוגמה, אם המוכר אמר שהוא מציע את הנכס למכירה ב-700,000$
וההכנסה נטו של הנכס היא 4,000$, מהו שיעור ההיוון?
הכנסה נטו השנתית היא: 48,000$

עכשיו נעשה חישוב היוון לפי הכנסה שנתית:
48,000 / 700,000 = 0.068 = 6.8% (זה לא שיעור היוון רע בכלל)
עכשיו, נחשב את המחיר אותו אנחנו צריכים להציע למוכר.
עכשיו אם נחלק 48,000 ב-6.8% = 705,882$.

חשוב לחדד: עליכם לחלק את ההכנסה נטו לא ממחיר המכירה של המוכר.
אלא בשיעור ההיוון של השוק, זה חשוב מאוד לזכור…

שימו לב למשהו מעניין, המוכר במקרה הזה מבקש פחות ממה שהנכס שווה בפועל, והוא לא שם לב בכלל. אתם תתפלאו לדעת, שיש מאות אלפי מוכרים בעולם, שאינם יודעים את השווי האמיתי של הנכס שלהם, בהתבסס על שיעור ההיוון שלהם? הידעתם שהם לא מחשבים כלל את החישוב הזה?

זה הכול לבינתיים, תשקיעו בתבונה ושיהיה לכם בהצלחה

לעוד נושאים שיכולים לעניין אותך:

רכישת נכסים דיגיטליים מבוססי תוכן – מדריך: מהן היתרונות וממה כדאי מאוד להיזהר?

סודות השכנוע של בנימין נתניהו ואיך הם יכולים לסייע לחיים הכלכליים שלכם