משכנתא – כל מה שרציתם לדעת אבל פחדתם לשאול

משכנתא היא בין העסקאות הכלכליות הגדולות ביותר שנבצע שמשנה לנו את העדיפויות הכלכליות שלנו לטווח ארוך משכנתאות הינו נושא מורכב הצורך לימוד מעמיק בנושא. במאמר זה נתרכז במה זה משכנתא, איזה ביטוח דירה צריך לעשות, באלו תנאים הבנק יאשר לנו ואילו סוגי ריביות יש בשוק. לאור העובדה שמסלולי המשכנתאות ומדיניותה של הבנקים משתנות, ריכזנו לכן מדריך מפורט המתעדכן באופן קבוע המראה צעד אחד צעד איך לבחור את המסלול הנכון עבורכם עד לשלב מועד החתימה.

מהי משכנתא?

מדובר במושג של הבנק לפיו הוא נותן לנו סכום כסף גדול על מנת שנוכל לרכוש נכס, כאמור הבנק לוקח סיכון על נתינת סכום גדול ללקוח. על מנת שהוא יוכל לקבל את כל הסכום בחזרה כולל ריביות הוא שם את הנכס שרכשתם כערובה ומבקש בטחונות. בכך, הוא יכול להבטיח שאנחנו נחזיר בכל חודש את ההחזר החודשי. הבנק רושם את הנכס שלכם "למשכון" בטאבו, מנהל מקרקעי ישראל או רשם המשוכנות. ברגע שהבנק רשם את הנכס שלכם באחד מהמשרדים הממשלתיים במדינה, לא ניתן למכור לשנות או להוסיף שינוי משמעותי ללא אישור מהבנק.

מי יכול לתת לנו משכנתא? – רק הבנקים מורשים לתת הלוואה למטרת לקיחת משכנתא מכיוון שמשכנתא הינה הלוואה בסכום גבוה. מאחר שההחזרים נעים רחוק אל העתיד רק ככה נוכל להבטיח שהתשלומים מתבצעים גם לטווח הארוך. הבנק מגן על עצמו באמצעות רישום זכויותיו באחת ממשרדי הממשלה. או בקיצור, הנכס שלכם לא נחשב שלכם אלא של הבנק עד לסיום תשלום המשכנתא.

הון עצמי – כדי שנוכל לקבל משכנתא אתם צריכים הון עצמי. הון עצמי היא עוד דרך שהבנק מגן על עצמו וההעדפה שלהם שיהיה לכם הון עצמי של רוב מחיר הדירה שאתם רוצים לרכוש. העדפה של הבנק היא שיהיה לקונים סכום של כ-50% ממחיר הדירה. אם ההון עצמי יהיה נמוך מ50% כך עלות הריביות תהיה גבוהה.

ביטוח משכנתא – הדבר הכמעט אחרון שאתם תצטרכו בשביל לקבל משכנתא הוא ביטוח. הביטוח יכלול ביטוח דירה וביטוח חיים. זה כמעט כל מה שתצטרכו בשביל לקבל אישור למשכנתא אך הבנק יכול לדרוש ערבויות או רישום משכון במשרדי המשוכנות על הדירה.

ביטוחי משכנתאות

ביטוח חיים – ביטוח חיים נועד למנוע בו אחד הקונים או קונה יחיד נפטר והתשלום החודשי נמצא בסיכון. לדוגמא: אם זוג רכש דירה ולקח משכנתא והבעל הוא המכניס העיקרי, המשכנתא נבנית לפי ההכנסה החודשית שלו. הרגע שהוא נפטר התשלומים יפלו על אשתו שמרוויחה פחות מסכום המשכנתא החודשי, במידה והנפטר עשה ביטוח חיים עם המשכנתא אז הבנק יכול לפנות לחברת הביטוח ולקחת משם את הכסף הנותר.

ביטוח נכס/דירה – חוץ מהענקת ביטחון לבעל הנכס, ביטוח דירה מכיל בתוכו ביטוח מבנה וביטוח תכולה. ביטוח דירה מכסה נזקים של פריצה, שריפה, גניבה, נזקי טבע כמו רעידת אדמה, נזקי אינסטלציה, נזקי רכוש לצד ג'. הביטוח מעניק פיצוי כספי בעת נזק למבנה, לקירות, ולתוספות כמו לובי הכניסה, מרפסת ומדרגות.

צד ג' – חוץ משמירה על הנכס והמבנה עצמו, צד ג' יכול לתת כיסוי גם על שכנים, שליחים ואנשי מקצוע, משפחה וחברים שאינם מתגוררים בבית. צד ג' נותן ביטוח על נזקי צנרת או הצפות בדירה הגורמים לנזקי מים בדירות הסמוכות או נזקי שריפה שגלשה לדירות סמוכות וגם ניזוקו. מבחינה חוקית, אם מתרחש נזק לדירה האחריות על הוצאות והנזק הוא על בעל הדירה. אך ביטוח צד ג' נותן כיסוי משמעותי.

לכמה זמן אפשר לפרוס את התשלום?

ישנה הגבלה מבנק ישראל של עד 30 שנה וגם זה בתנאי שגיל הרוכש הינו הגיל שהוא יכול לעשות לעצמו ביטוח חיים למשכנתא. ככל שהרוכש יהיה יותר מבוגר כך הבנק יגדיר אותו כרוכש בסיכון ולפי שיקוליו יכול לדרוש ריבית גובהה יותר.
ככל שתוכלו לפרוש את המשכנתא ליותר תשלומים ולתקופת זמן ארוכה יותר ככה תוכלו לשלם פחות בכל חודש, אך קחו בחשבון כי הריבית המצטברת תעלה בהתאם.

תקופת תשלום ארוכה המתפרסת על שנים רבות תאפשר לכם סכום החזר חודשי קטן יותר מצד אחד, אך מצד שני מעלה את הריבית ואת סכום הכסף הכולל שתאלצו להחזיר לבנק.

ריביות משכנתא –

אל תהיו עם יד קלה על נושא הריביות, הבנקים לא יבואו לקראתכם. חישבו טוב איזה מסלול הכי משתלם לכם!
השגת ריביות המתאימות לכיס שלכם היא חשובה, במיוחד כשאנו רוצים ריביות נמוכות. נגיד שאתם רוצים לסיים מוקדם ולשלם פחות כדאי לכם לבדוק את הדברים הבאים:

הקטנת ריביות:

• ככל שההון העצמי גבוה יותר והאחוז מימון נמוך, הבנק יבין שזאת בקשה פחות סיכונים ויפחית לכם בריביות.
• משכנתא נמוכה מפחיתה את הריביות. אם האחוז גבוה הריבית שתיצמד אליו תהיה גבוהה יותר. לדוגמא: דירה שעולה מיליון וחצי (1.5), 2% ממיליון וחצי זה 30,000 ש"ח לעומת דירה שעולה 800,000 ש"ח 2% ממנה תהיה 16,000
• ככל שמחיר המשכנתא תהיה נמוכה, כך נוכל להחזיר בתקופה קצרה יותר עם ריבית נמוכה. תוכלו לבדוק דרך מחשבון משכנתא מה החישוב הכי טוב עבורכם.
• קחו את המסלול שאתה מסוגלים לעמוד בה ואל תתפתו לקחת עסקה גדולה יותר רק כי הבנק אישר, חישבו על האינטרסים והיכולות שלכם לא של הבנק.

משמעות הריבית:

ריבית היא התשלום שאתם תשלמו לבנק תמורת ההלוואה, הרווח העיקרי של הבנקים היא מהריביות משכנתא.
גובה הריבית נמדדת מכמה פרמטרים. אחוז מחיר הדירה לעומת ההון עצמי, דירוג האשראי, תקופה ומסלולי ריביות משכנתא.
המסלול ריביות שאתם בחרתם תסלול את המסלול הנדרש להחזר המשכנתא. האם הריבית צמודה? אם היא לא צמודה, למה? האם היא קבועה או משתנה? אם היא משתנה למתי קבעתם שהיא תשתנה? ועוד. מכיוון שהעסקה מאוד מורכבת, חישבו טוב ועשו השוואה בין המשכנתאות המוצעות בבנקים לרבות השוואות ריביות. 

ככל שתקופת ההחזר גדולה יותר, כך תשלמו בכל חודש סכום נמוך יותר. יכול להיווצר מצב בו תחשבו שזה משתלם לכם וזול יותר משכירות. אך לאורך הזמן יצא שתשלמו סכום ענקי על הזכות הזו בצורת ריבית מתמשכת. גם אם זה נראה משתלם בחישוב החודשי, בחישוב לתווך הרחב תוכלו להבין כי מדובר במהלך כלכלי שיגרום לכם להפסד קשה. 
מסקנה, הבנקים מקבלים סכום ריבית יפה מאוד ככה או ככה.

לעוד נושאים שיכולים לעניין אותך:

ביטקוין ומדוע חברות גדולות ומיליארדים רוכשות והופכות אותו למקובל

פייסבוק הרשת החברתית הגדולה ביותר שהפכה למונופול אנטי-תחרותי